Способы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Оглавление

Изменения в налогообложении население всегда воспринимает болезненно. До 2020 года каждый собственник имущества должен начать платить имущественный налог, рассчитанный на основании кадастровой стоимости объекта.

На сегодняшний день определением кадастровой стоимости занимаются государственные учреждения. И, конечно же, результаты оценки не всегда удовлетворяют граждан. Можно ли как-то изменить кадастровую стоимость?

Можно ли повлиять на кадастровую стоимость?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости, в отношении которого проведена оценка, является правом гражданина, интересы которого нарушены (ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

До 2017 года кадастровую стоимость определяли независимые оценщики. Но с принятием в 2016 году Закона № 237-ФЗ появляются новые субъекты оценки – бюджетные учреждения, создаваемые в каждом регионе РФ. Пилотный запуск деятельности новой оценочной организации планировался в Московской области на середину 2017 года. Кроме Московской области, такие госструктуры уже функционируют в Тюменской, Саратовской, Ленинградской областях.

Тем не менее ожидается, что такая реформа не сделает механизм проведения оценки более качественным и справедливым.  Это связано с тем, что государственные служащие боятся существенно занизить базу налогообложения. Но, как известно, что выгодно государству, то не выгодно гражданам. Ведь высокая кадастровая стоимость объекта влияет на величину налогообложения, его выкупную цену, размер платежей за аренду недвижимости. Таким образом, граждане обычно выступают за уменьшение кадастровой стоимости.

вычисление кадастровой стоимости

Бывает и наоборот. Владельцам земель и сооружений в лице местных органов власти, физических и юридических лиц иногда выгодно увеличить кадастровую стоимость, когда речь идёт о судебных спорах относительно объектов недвижимости.

Ходатайствовать заинтересованные лица могут как о снижении, так и об увеличении кадастровой стоимости любого объекта – квартиры, дома, земельного участка, любого  угодья (пашни, пастбища, сенокоса) и т.д.

Заинтересованными лицами могут выступать:

  • собственник объекта;
  • арендатор;
  • претендент на недвижимость (допустим, покупатель);
  • бывший владелец объекта (вправе оспаривать стоимость с целью уменьшения размера налогов) и другие лица.

Таким образом, оспорить стоимость вправе физические лица, организации, органы госвласти и органы местного самоуправления (ст. 24.18 Закона № 135).

Где посмотреть стоимость своего участка?

Данные о кадастровой стоимости можно найти в интернете. Предоставляет информацию о земельных участках Росреестр на своей официальной странице.

Чтобы найти необходимые сведения следует воспользоваться одним из следующих сервисов:

  • сервисом «Справочная информация по недвижимым объектам онлайн»;
  • сервисом «Публичная кадастровая карта»;
  • сервисом, предоставляющим информацию из фонда ГКО.

Данные предоставляются в течение нескольких минут любому пользователю. Но нужно учитывать, что информация может быть устаревшей и являться лишь ознакомительной. Её нельзя предъявить или оспорить.

стоимость земли

Чтобы узнать более точные сведения, нужно обратиться в Кадастровую палату. Информация будет предоставлена в официальном виде. Но получить такую Выписку вправе только собственник недвижимости. В документе будут предоставлены сведения о стоимости объекта, дате определения его цены и другая необходимая информация.

Начинать процесс оспаривания кадастровой стоимости правильно только после обращения к независимой оценочной организации. Специалисты смогут дать объективную оценку участку и определить, стоит ли инициировать спор.

Основания для спора

Законом № 135-ФЗ предусматривается два основания для оспаривания кадастровой стоимости.

  1. Недостоверность сведений о недвижимом объекте. Недостоверность проявляется в искажении данных об оцениваемом объекте. Ошибка может быть вызвана неправильным ведением перечня объектов недвижимости или некомпетентностью оценщика, неверно определившего условия, от которых зависит кадастровая стоимость (например, местоположение объекта, вид землепользования, аварийное состояние здания и т.д.). Ошибка оценщика может проявляться в неиспользовании этих сведений или в неправильном их толковании. Кроме того, недостоверность информации о стоимости может быть вызвана обычной технической ошибкой (например, опиской) или сбоем в системе.
  2. Разница с рыночной ценой, которая была определена на момент утверждения кадастровой стоимости. Оценщик должен руководиться рыночной стоимостью при установлении кадастровой – п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Момент утверждения рыночной цены в этом случае очень важен. Если кадастровая цена была определена ранее рыночной, то оснований для оспаривания нет.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка при наличии одного из вышеперечисленных оснований? Занимаются рассмотрением споров два органа: специальная комиссия и суд.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимых объектов может происходить в созданных с этой целью комиссиях, поможет с этим процессом специалист по решению земельных вопросов. На основании Приказа Минэкономразвития № 263 они действуют при территориальных органах Росреестра.

судебный спор

Оспорить результаты работы оценщиков можно в течение пятилетнего срока с момента утверждения кадастровой стоимости, но не позже, чем будет проведена новая оценка.

В комиссию подаётся заявление, в котором указываются паспортные и контактные данные заявителя, его адрес, основания оспаривания. К заявлению прикладываются:

  • выписка из ЕГРН по форме, утверждённой Приказом Минэкономразвития № 975;
  • копия документа на право собственности или право пользования землёй;
  • документ, подтверждающий недостоверность информации об утверждённой стоимости объекта (для этого предварительно нужно подать оценщику запрос на предоставление сведений, которыми тот руководствовался при определении стоимости недвижимого объекта);
  • отчёт о расчёте рыночной стоимости земли (подаётся в электронном и бумажном видах).

Комиссия не рассматривает дело в таких случаях:

  • отсутствуют нужные для обращения документы;
  • заявителем не соблюдены сроки обращения;
  • кадастровая стоимость была определена на уровне рыночной.

Комиссия рассматривает заявление на протяжении месяца с момента подачи документов. О том, когда будет рассмотрен спор, заявителю обязаны сообщить, присутствовать на заседании не обязательно.

Результатом рассмотрения является пересмотр цены участка или отказ в этом.

Необходимо иметь в виду, что, даже выиграв дело, акт комиссии органы, наделённые властными полномочиями, вправе оспорить в суде, ведь они заинтересованы в увеличении размера налога.

Если комиссия не удовлетворила просьбу заявителя, решение об отказе можно оспорить в судебном органе.

Когда речь идёт об оспаривании кадастровой стоимости в судах, рассмотрение спора осуществляется в рамках административного судопроизводства. Основания для обращения:

  • оспаривание решения, принятого комиссией, – в данном случае предметом спора выступает не стоимость земли, а акт, изданный комиссией;
  • определение рыночной цены до даты утверждения кадастровой;
  • недостоверность данных при определении стоимости земель.

Таким образом, ответчик в этих делах будет также разным.

По первому основанию ответчиком будет комиссия, вынесшая спорное решение, и отдел Росреестра, при котором она функционирует. По второму и третьему основаниям ответчиками выступают орган власти, утвердивший оценку земель, и Росреестр.

Требования к содержанию искового заявления предусмотрены в КАС РФ. В документе следует указать следующую информацию:

  • в какой суд направляется иск;
  • паспортные данные истца (или наименование и реквизиты организации);
  • контактную информацию;
  • наименование ответчика;
  • суть требований, какие законные нормы нарушены, как при этом пострадали интересы истца;
  • основания для спора, подтверждённые документально;
  • если спор был рассмотрен ранее комиссией – сведения о результатах такого рассмотрения, реквизиты итогового акта, нормы права, нарушенные деятельностью членов комиссии;
  • перечень прилагаемой документации.

К заявлению прикладываются:

  • выписка из ЕГРН по форме, утверждённой Минэкономразвития;
  • копия правоустанавливающей (правоудостоверяющей) документации на землю;
  • документация, подтверждающая наличие оснований для спора – подтверждение недостоверности сведений в Кадастре недвижимости или отчёт о рыночной стоимости надела;
  • оспариваемое решение комиссии;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины (для физлиц сумма к оплате составляет 300 рублей);
  • копия паспорта, доверенность истца;
  • копии документов по числу участников в споре.

перечень документов

Если суд пересматривает дело, в котором оспариваются действия комиссии, то принять решение судья должен на протяжении месяца с момента подачи заявления от истца. Если заявитель ранее не обращался в комиссию, решение принимается дольше – в течение 2 месяцев.

Судья может отказать в удовлетворении требований истцу или удовлетворить их, изменив стоимость надела. Во втором случае судебное решение по итогу рассмотрения должно содержать кадастровую стоимость, установленную на момент принятия решения, и на момент подачи иска.

Куда лучше обратиться, чтобы оспорить стоимость?

Заявитель сам определяет, куда ему обратиться – в суд или в комиссию. Классический вариант предусматривает обращение сначала в комиссию, если её результаты не будут удовлетворительными – в суд.

На сегодняшний день комиссии рассматривают намного больше заявлений, чем суды. Об этом свидетельствует статистика сайта Росреестра, которая предоставляет информацию по рассмотрению споров комиссиями Москвы и Московской области, а также обобщённые данные по другим регионам.

Рассмотрим подробнее, о чём свидетельствует эта статистика.

Комиссии субъектов РФ и Московской области рассмотрели за первых 8 месяцев 2017 года 26 729 заявлений. Из них:

  • 13 974 – удовлетворено путём уравнения рыночной и кадастровой стоимости объекта;
  • 552 – стоимость пересмотрена в связи с недостоверностью сведений;
  • 12 203 – отклонено.

Суммарная стоимость объектов, относительно которых обращались заявители – 4,9 трлн. руб., суммарная стоимость после рассмотрения – 4,2 трлн. руб. То есть, в результате работы комиссии кадастровая стоимость оспариваемой недвижимости, уменьшилась на 13,7 %.

Теперь посмотрим статистику судов субъектов РФ и Московской области за тот же период.

За это время было рассмотрено 3 902 спора. Из них удовлетворено 3 415 исков. Суммарная стоимость оспариваемых объектов до суда составляла 627 млрд. руб., по результатам рассмотрений – 360,5 млрд. руб. Таким образом, кадастровая стоимость снизилась на 42,5 %.

Эти данные свидетельствуют, что обращение в суд втрое эффективнее обращения в комиссии, хотя и здесь есть свои нюансы такие как длительность рассмотрения спора, различные судебные издержки и т.д.

Автор: Безбабных Вячеслав