Основные особенности кадастровой стоимости

Оглавление

Многие пользователи не знают, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Каждый объект недвижимости, а также земельный надел имеет свою фиксированную стоимость. Наряду с рыночной ценой существует государственная оценка стоимости земельного участка, которая считается более реальной, так как учитывает исключительно ценность земли с точки зрения категории ресурса. Однако, рыночная стоимость земельного участка устанавливается по иным принципам.

Согласно действительной законодательной базе, каждый объект, состоящий на учете в кадастре должен быть оценен, и оценка рыночной стоимости земельного участка будет в дальнейшем использована при любых сделках, связанных с покупкой или продажей участка. Рассмотрим, что являет собой кадастровая стоимость земельного участка, из каких элементов она складывается, и кто уполномочен проводить комплекс оценочных мероприятий.

Кадастровая стоимость: ключевые особенности и определение

Кадастровая стоимость земли являет собой конкретную стоимость объекта недвижимости, которая устанавливается после прохождения комплексной оценки, исполненной независимыми экспертами. Сразу же нужно заметить, что кадастровая и рыночная оценка является обязательной касательно всех объектов недвижимости, которые состоят на учете в ГКН.

Согласно действительной законодательной базе кадастровая стоимость земельного участка не может быть представлена неизменными определенными величинами, что означает, что она в любой момент подлежит корректировке.

Законодатель определяет, что величина может быть изменена не чаще 1 раза в 5 лет, хотя в некоторых случаях допускается уменьшение указанного срока до 3-летнего периода. Начиная с 2016 года все собственники обязаны уплачивать налог, принимая за основу установленную кадастровую стоимость участка. Именно поэтому необходимо в кратчайший срок поставить свое имущество на учет в ГКН, чтобы в обозримом будущем не возникло никаких проблем с налоговыми органами.

Оценка кадастровой стоимости считается постоянной величиной до момента проведения следующей экспертной оценки. Она также является публичной, и ознакомиться с конкретными цифрами можно довольно просто. Достаточно посетить официальный интернет портал Росреестра, или же лично посетить территориальное представительство в своем регионе.

посещение официального портала

Впрочем, несмотря на то, что закон говорит о неизменности кадастровой стоимости до момента проведения последующих экспертных расчетов, определяется ряд случаев, когда кадастровые данные по наделу могут быть откорректированы. В частности, оценка может быть изменена до конца утвержденного срока по таким причинам:

  1. Изменились параметры участка. Так, надел был разделен между несколькими собственниками, или же наоборот, к нему присоединились дополнительные земли, в результате чего его технические параметры были полностью обновлены. Однако, отметим, что уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно не выйдет, придется обращаться к уполномоченным структурам.
  2. По решению административных органов категория земель была изменена, и была выполнена соответствующая процедура перевода, что значит, что имеется соответствующее документальное постановление.
  3. Параметры надела были изменены в результате природных катаклизмов, к которым относят наводнения, обвалы, тектонические движения и многое другое. Как итог – рыночная стоимость была изменена, что повлечет за собой корректировки в кадастре.
  4. Земельный рынок неожиданно изменил ценовую категорию в сторону снижения, в результате чего за короткий промежуток времени земля утратила значительную часть своей ценности, и произошло снижение ключевых показателей.
  5. Собственник объекта самостоятельно обратился к уполномоченным структурам с требованием о проведении такой операции, как пересмотр текущей кадастровой оценки и последующем изменении показателей.
  6. Документальные акты, имеющие отношение к конкретному наделу содержат ошибки и неточности, из-за чего данные, указанные тут, не являются актуальными и правдивыми.

Влияние кадастровой оценки

Эксперты утверждают, что всем пользователям нужно задуматься об определении государственной оценки своей собственности (здания, земли), так как кадастровая оценка будет иметь решающее значение в некоторых вопросах финансового плана. Люди не знают знают, кто устанавливает кадастровую стоимость и потому возникают проблемы при ее определении.

Кадастровая стоимость объекта должна быть предельно корректной, и учитывать все параметры, утвержденные законодательно.

При этом, величина обязана демонстрировать истинное положение на рынке земли и указывать на справедливую цену земельных участков в обозначенном районе.

В целом, кадастровая оценка будет оказывать огромное влияние на ряд весьма важных финансовых механизмов:

  1. Исходя из показателей по кадастру определяется арендный тариф, применяемый в ситуации, когда владельцем надела принимается решение о передачи своей собственности во временное пользование третьим лицам.
  2. С 2016 года кадастровая оценка становится базовой величиной при определении суммы налоговых отчислений, которая должна ежегодно уплачиваться собственником. Если получив уведомление о конкретном сборе пользователь сочтет его несправедливым, он вправе обратиться в судебные инстанции с требованием о пересмотре налоговой ставки.
  3. Кадастровая стоимость участка также будет выступать в качестве базовой величины в ситуациях, когда земли могут быть сочтены пригодными для государственных нужд, и изъяты у собственников. В таком случае размер компенсации будет соответствовать показателям оценки кадастра.

кадастровая оценка

Как определяют кадастровую цену?

Относительно определения кадастровой оценки государство устанавливает конкретные методики, которыми должны руководствоваться специалисты с лицензией на проведение операций данного характера.  В настоящий момент на практике используется три основных методики, с помощью которых каждый человек может узнать, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка:

  1. Затратный способ. Он является самым простым, и потому наиболее часто используемым. Удельный показатель кадастровой стоимости определяется по себестоимости земель. А вот другие параметры в расчет не принимаются.
  2. Сравнительный анализ. Если по каким-то причинам невозможно определить реальную цену комнаты или земли в конкретном районе, применяется данная методика. Она связана с анализом текущих кадастровых показателей на аналогичные участки (отличия и одинаковые черты), расположенные по адресу такому же (району).
  3. Доходный способ. Он заключается в изучении информации относительно полученной прибыли с конкретного надела, и в том числе возможных доходов, которые вполне могут поступить на счет собственника в обозримом будущем, уменьшенную на затраты.

Кроме того, при определении величины кадастра в 2017 году будут в расчет приниматься и дополнительные факторы, среди которых наличие коммуникаций и инженерных сетей, степень инфраструктурного обеспечения и удаленность от ключевых магистралей, показатели плодородности почвы, возможные эрозионные процессы и многое другое.

Заявление о пересмотре кадастровой оценки

Чаще всего пользователи не понимают, как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Если человек уверен, что текущие показатели кадастра не актуальны, и не соответствуют действительности, он обладает полным правом обратиться с письменным требованием к уполномоченным органам по адресу нахождения своей собственности с требованием о пересмотре действительных показателей оценки.

подача заявления

После того, как заявка поступит в обработку, по прошествии 30 дней заявитель получит окончательный вердикт и узнает, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Однако, одного лишь заявления будет недостаточно, и пользователю нужно будет подкрепить свое обращение определенной документацией:

  • если в документации обнаружена неточность или ошибка, тогда нужны бумаги, указывающие на недостоверность представленных сведений;
  • если собственник не соглашается с ценой своего объекта, он может провести независимую экспертизу относительно определения рыночной цены объекта, расчет кадастровой стоимости земельного участка должен прилагаться к заявлению;
  • в обязательном порядке потребуются правоустанавливающие документы, а также наличие кадастрового паспорта;
  • утвержденный бланк заявления, заполненный с учетом всех законных требований и правил, установленных законодательно, в нем также должно быть указано, что заявитель просит провести пересмотр начислений, и предоставить ему предварительные расчеты.

Если каких-либо документов не будет, тогда справка о кадастровой стоимости выдана не будет. Кроме того, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда для подтверждения некоторых фактов уполномоченные органы могут затребовать дополнительные сведения.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Узнать кадастровую стоимость объекта можно исключительно в Росреестре.

Для этого можно  посетить отделение ведомства, отвечающее за определенный регион и предоставив свои личные данные, установить текущие показатели цены. Справка о кадастровой стоимости будет выдана в кратчайшие сроки.

В последнее время одним из самых простых способов считают использование современных интернет технологий. На сайте Росреестра имеется не только калькулятор, но и публичная кадастровая карта, по которой пользователи могут найти интересующий их участок, и зная конкретный кадастровый номер, ввести его в специальное поле. После обновления на экране появится окно, в котором можно посмотреть кадастровую стоимость запрошенного объекта.

Впрочем, иногда интернет не будет помощником в определении кадастровой оценки. Бывают ситуации, когда данные на сайте устаревшие, или же кадастровая и рыночная стоимость не были обновлены. Потому самым оптимальным способом узнать о кадастре будет обращение в территориальный филиал Росреестра.

Автор: Ефремов Роман